한겨울 불청객 보일러 동파, 임차인과 집주인 중 누가 고쳐야 할까?

한겨울 불청객 보일러 동파, 임차인과 집주인 중 누가 고쳐야 할까?

 

목차

1. 보일러 동파 발생 시 당황하지 않고 확인해야 할 것
2. 주택임대차보호법과 민법상 수선의무의 기준
3. 임차인의 관리 소홀과 집주인의 수선의무 판별법
4. 동파 사고 예방을 위한 임차인의 필수 수칙
5. 동파 발생 시 원만한 해결을 위한 대응 절차

1. 보일러 동파 발생 시 당황하지 않고 확인해야 할 것

한파가 몰아치는 겨울철, 아침에 일어나 보일러가 작동하지 않으면 매우 당혹스럽습니다. 우선 동파 여부를 정확히 판단해야 합니다.

• 배관 결빙 확인: 보일러 전원을 껐다 켜도 작동하지 않고, 온수나 냉수가 전혀 나오지 않는다면 배관 결빙일 가능성이 높습니다.
• 증상 파악: 보일러 본체에서 소음이 나는지, 에러 코드가 점등되는지 확인하여 사진이나 영상으로 기록을 남깁니다.
• 즉시 조치: 주변 배관이 얼어붙었다면 따뜻한 물수건으로 감싸거나 미지근한 물을 부어 해빙을 시도합니다.
• 업체 연락: 임의로 수리하기 전에 집주인에게 상황을 알리고 사진을 전송하여 수리 업체 선정 여부를 논의합니다.

2. 주택임대차보호법과 민법상 수선의무의 기준

임차 주택의 수선 의무는 기본적으로 집주인에게 있습니다. 하지만 동파와 같은 소모성 사고는 관리 주체에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.

• 민법 제623조: 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.
• 핵심 판단 요소: 보일러의 노후화로 인한 자연적인 고장은 임대인의 책임입니다.
• 사용자의 책임: 임차인은 선량한 관리자의 주의 의무(선관주의 의무)를 다해야 합니다. 즉, 주거 공간을 적절히 관리할 책임이 임차인에게도 있다는 의미입니다.

3. 임차인의 관리 소홀과 집주인의 수선의무 판별법

실제 분쟁이 가장 많이 발생하는 지점입니다. 법원과 주택임대차 분쟁조정위원회는 다음 기준을 주로 고려합니다.

• 임대인 부담 사례:
• 보일러 기기 자체가 노후하여 부품 결함으로 고장 난 경우.
• 배관 설치 자체가 부실하게 되어 일반적인 관리를 했음에도 동파된 경우.
• 입주 전부터 보일러에 결함이 있었음을 임차인이 증명할 수 있는 경우.

• 임차인 부담 사례:
• 장기간 외출 시 전원을 끄거나 배관을 보호하지 않아 발생한 동파.
• 겨울철 예방 조치(물을 미세하게 틀어놓기, 보일러 외출 모드 설정 등)를 전혀 하지 않은 경우.
• 동파를 인지했음에도 방치하여 피해가 확대된 경우.

4. 동파 사고 예방을 위한 임차인의 필수 수칙

임차인은 거주하는 동안 해당 시설물을 적절히 관리해야 할 법적 의무가 있습니다. 이를 소홀히 할 경우 수리비 전액을 부담해야 할 수 있습니다.

• 외출 모드 활용: 장기간 집을 비울 때는 보일러 전원을 끄지 말고 반드시 외출 모드를 설정해야 합니다.
• 수도꼭지 관리: 한파 주의보가 발령되면 온수 쪽 수도꼭지를 조금 열어 물이 똑똑 떨어지게 하여 배관 내 물의 흐름을 유지합니다.
• 단열 조치: 보일러실로 통하는 문을 닫아 찬 바람이 들어오지 않게 하고, 노출된 배관은 보온재나 헌 옷으로 감싸 결빙을 방지합니다.
• 정기 점검: 입주 시 보일러 상태를 미리 확인하고, 겨울이 오기 전 이상 유무를 집주인에게 미리 고지하여 점검을 요청합니다.

5. 동파 발생 시 원만한 해결을 위한 대응 절차

분쟁을 최소화하기 위해서는 감정적인 대응보다 객관적인 증빙과 소통이 중요합니다.

1. 상황 보고: 동파 인지 즉시 집주인에게 문자나 카카오톡 등 증거가 남는 수단으로 상황을 알립니다.
2. 증거 사진 촬영: 동파된 부위, 온도 설정 상태, 예방 조치를 했던 모습 등을 촬영하여 기록합니다.
3. 수리 업체 제안: 본인이 아는 업체를 부르기 전, 집주인이 지정한 업체가 있는지 확인합니다. 임의로 수리할 경우 비용 청구가 어려울 수 있습니다.
4. 비용 분담 합의: 기기 노후로 인한 고장인지, 관리 소홀인지 명확히 하여 비용 부담 비율을 정합니다.
5. 분쟁 조정 신청: 양측의 의견 차이가 좁혀지지 않는 경우, 대한법률구조공단 내 주택임대차분쟁조정위원회에 상담 및 조정을 신청하여 해결합니다.